Wertgrenzen 5/10 & 7/10 ZVG einfach erklärt (2026)

Die Wertgrenzen auf einen Blick (Beispiel: Verkehrswert 200.000 €):

• 5/10-Grenze (§ 85a ZVG): Meistgebot unter 50 % des Verkehrswerts (hier unter 100.000 €) → das Gericht versagt den Zuschlag von Amts wegen.
• 7/10-Grenze (§ 74a ZVG): Meistgebot unter 70 % des Verkehrswerts (hier unter 140.000 €) → ein ungedeckter Berechtigter kann die Versagung des Zuschlags beantragen.
• Folgetermin: Wurde der Zuschlag aus einem dieser Gründe versagt, gelten im neuen Termin beide Grenzen nicht mehr (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG).
• Bezugsgröße: Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehen bleibenden Rechte, gemessen am gerichtlich festgesetzten Verkehrswert (§ 74a Abs. 5 ZVG).

Einzeln erklärt: § 85a ZVG, § 74a ZVG und die Rangklassen nach § 10 ZVG.

Was sind die Wertgrenzen im Zwangsversteigerungsverfahren?

Das Zwangsversteigerungsgesetz bringt drei Interessen in Ausgleich: Der Schuldner soll seine Immobilie nicht verschleudert sehen, der Gläubiger will seine Forderung realisieren, und der Bieter braucht kalkulierbare Regeln. Die beiden Wertgrenzen sind das Instrument dafür.

Bezugsgröße ist immer der Verkehrswert, den das Vollstreckungsgericht auf Basis eines Sachverständigengutachtens per Beschluss festsetzt (§ 74a Abs. 5 ZVG). Nicht der Marktpreis, nicht Ihre eigene Einschätzung — der festgesetzte Wert aus der Akte.

Wichtig ist die Abgrenzung zum geringsten Gebot: Das ist die Summe aus Verfahrenskosten und bestehen bleibenden Rechten, unter der überhaupt nicht geboten werden darf. Es hat mit dem Verkehrswert nichts zu tun und liegt oft deutlich niedriger als die Wertgrenzen.

Wie funktioniert die 5/10-Grenze nach § 85a ZVG?

Nach § 85a Abs. 1 ZVG ist der Zuschlag zu versagen, wenn das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehen bleibenden Rechte die Hälfte des Grundstückswerts nicht erreicht.

Zwei Details machen den Unterschied:

Das Gericht prüft von selbst. Es braucht keinen Antrag, keine Rüge, kein Zutun der Beteiligten. Der Rechtspfleger rechnet nach und versagt den Zuschlag, wenn die Hälfte nicht erreicht ist — auch wenn alle Anwesenden einverstanden wären.

Bestehen bleibende Rechte zählen mit. Maßgeblich ist nicht das bare Gebot allein, sondern das Gebot plus dem Kapitalwert der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben (etwa ein Wohnrecht oder eine Grunddienstbarkeit in Abteilung II). Ein optisch niedriges Bargebot kann die Grenze also durchaus überspringen.

Sonderfall Gläubiger als Bieter: Bietet ein Berechtigter selbst, etwa die finanzierende Bank, greift die 5/10-Grenze nach § 85a Abs. 3 ZVG nicht, wenn sein Gebot zusammen mit dem Betrag, mit dem er bei der Erlösverteilung ausfallen würde, die Hälfte des Verkehrswerts erreicht.

Beispiel: Verkehrswert 200.000 €. Die 5/10-Grenze liegt bei 100.000 €. Das Meistgebot beträgt 95.000 € bar, im Grundbuch bleibt ein Wohnrecht mit einem Kapitalwert von 12.000 € bestehen. Maßgeblich sind 107.000 € — die Grenze ist erreicht, der Zuschlag darf ergehen.

Was passiert, wenn die 5/10-Grenze nicht erreicht wird?

Hier hält sich ein verbreiteter Irrtum: Das Verfahren wird nicht eingestellt und der Schuldner ist die Sache nicht los.

§ 85a Abs. 2 ZVG ordnet an, dass nach einer Versagung aus diesem Grund ein neuer Versteigerungstermin von Amts wegen zu bestimmen ist. Und in diesem neuen Termin gilt die 5/10-Grenze nicht mehr. Genau daraus entsteht die Situation, auf die viele Investoren warten: Im Folgetermin sind Zuschläge bei 40 % oder 35 % des Verkehrswerts rechtlich einwandfrei möglich.

Für den Schuldner heißt das: Der erste Termin verschafft Zeit, keine Rettung. Wer die Versteigerung dauerhaft abwenden will, muss die Zeit für eine Einigung, einen freihändigen Verkauf oder einen Antrag nach § 30a ZVG nutzen.

Wie funktioniert die 7/10-Grenze nach § 74a ZVG?

Die 7/10-Grenze ist konstruktiv anders gebaut — sie ist ein Antragsrecht, kein Automatismus.

Bleibt das Meistgebot unter 70 % des Verkehrswerts, kann nach § 74a Abs. 1 ZVG ein Berechtigter die Versagung des Zuschlags beantragen. Antragsberechtigt ist aber nicht jeder: Es muss ein Beteiligter sein, dessen Anspruch durch das Meistgebot ganz oder teilweise ungedeckt bleibt, bei einem Gebot in Höhe der 7/10-Grenze aber gedeckt wäre. Praktisch ist das der nachrangige Gläubiger, der bei diesem Erlös leer ausgeht.

Der Antrag ist im Termin zu stellen, spätestens bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag (§ 74a Abs. 2 ZVG). Er ist abzulehnen, wenn der betreibende Gläubiger widerspricht und glaubhaft macht, dass ihm die Versagung einen unverhältnismäßigen Nachteil bringen würde (§ 74a Abs. 1 Satz 2 ZVG). Wird kein Antrag gestellt, ergeht der Zuschlag auch bei 55 % oder 60 % des Verkehrswerts — die Grenze existiert dann faktisch nicht.

Beispiel: Verkehrswert 200.000 €, die 7/10-Grenze liegt bei 140.000 €. Das Meistgebot beträgt 135.000 €. Die 5/10-Grenze von 100.000 € ist überschritten, das Gericht muss also nicht von Amts wegen versagen. Ist ein zweitrangiger Gläubiger anwesend, der bei 135.000 € ausfällt, bei 140.000 € aber bedient würde, kann er den Antrag stellen — dann wird der Zuschlag versagt. Ist niemand da, der den Antrag stellt, bekommt der Meistbietende die Immobilie für 135.000 €.

Wird der Zuschlag versagt, bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Termin. Zwischen den beiden Terminen sollen in der Regel mindestens drei und dürfen höchstens sechs Monate liegen (§ 74a Abs. 3 ZVG). Auch hier gilt: Im neu anberaumten Termin ist § 74a Abs. 1 nicht mehr anwendbar (§ 74a Abs. 4 ZVG).

Gelten die Wertgrenzen auch im zweiten Termin?

Nein. Das ist der am häufigsten falsch verstandene Punkt des gesamten Verfahrens.

Beide Grenzen sind ausdrücklich auf den ersten Termin beschränkt. Wurde der Zuschlag dort wegen § 85a oder § 74a versagt, entfallen sie im Folgetermin. Es gibt dann keine prozentuale Untergrenze mehr — nur noch das geringste Gebot aus Verfahrenskosten und bestehen bleibenden Rechten.

Erkennbar ist das an der Terminankündigung des Gerichts. Dort steht in solchen Fällen der Hinweis, dass die Wertgrenzen der §§ 74a Abs. 1, 85a Abs. 1 ZVG nicht gelten. Auf ZVG Pilot ist das auf der Objekt-Detailseite als Hinweis zur Terminart ausgewiesen.

Achtung bei einem Missverständnis: Ein „zweiter Termin" ist nicht automatisch ein Folgetermin ohne Wertgrenzen. Wurde ein Termin nur verlegt, aufgehoben oder abgesagt, ohne dass ein Zuschlag an den Wertgrenzen scheiterte, bleibt es beim ersten Termin — mitsamt beiden Grenzen. Maßgeblich ist immer der Vermerk in der Bekanntmachung, nicht die Zählung der Termine.

Was bedeutet das für Ihre Bietstrategie?

1. Verkehrswert aus der Akte holen. Alle Berechnungen hängen am festgesetzten Wert. Das Gutachten ist beim Amtsgericht einsehbar, auf ZVG Pilot steht der Wert auf jeder Detailseite.
2. Terminart prüfen, bevor Sie kalkulieren. Erster Termin mit Wertgrenzen oder Folgetermin ohne — das verschiebt Ihr sinnvolles Höchstgebot um Zehntausende Euro.
3. Im ersten Termin die 50 % einplanen. Unterhalb davon ist Ihr Gebot verlorene Zeit: Das Gericht wird den Zuschlag versagen, egal wie gut es Ihnen passt.
4. Zwischen 50 % und 70 % das Antragsrisiko einpreisen. In diesem Korridor entscheidet die Anwesenheit eines ungedeckten Gläubigers über Ihren Zuschlag. Kalkulierbar wird das nur über die Rangfolge in Abteilung III und die angemeldeten Forderungen.
5. Nicht auf den Folgetermin fixieren. Ob ein Verfahren überhaupt in einen weiteren Termin geht, weiß vorher niemand. Wird im ersten Termin ein Gebot über den Wertgrenzen abgegeben, ist das Objekt weg — wer den ersten Termin auslässt, riskiert, ein passendes Objekt zu verpassen.

Was hat die Grunderwerbsteuer mit den Wertgrenzen zu tun?

Nichts — und genau das wird oft übersehen.

Der Zuschlag ist ein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG. Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG), nicht der Verkehrswert. Ein Zuschlag bei 45 % des Verkehrswerts im Folgetermin wird also nur auf diese 45 % besteuert. Der Steuersatz richtet sich nach dem Bundesland und liegt zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (unter anderem Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland).

Kalkulieren Sie mit dem Nebenkostenrechner, was zum Gebot hinzukommt: Grunderwerbsteuer, Zuschlagsgebühr des Gerichts, Grundbuchkosten und 4 % Zinsen p. a. auf das Bargebot vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin (§ 49 Abs. 2 ZVG).

Zusammenfassung

Die 5/10-Grenze (§ 85a ZVG) schützt den Schuldner, greift von Amts wegen und macht Zuschläge unter 50 % des Verkehrswerts im ersten Termin unmöglich. Die 7/10-Grenze (§ 74a ZVG) schützt den ungedeckten Gläubiger, wirkt nur auf dessen Antrag und betrifft den Korridor zwischen 50 % und 70 %. Beide gelten ausschließlich im ersten Termin; scheitert der Zuschlag daran, wird von Amts wegen neu terminiert — dann ohne jede prozentuale Untergrenze.

Für Bieter ist damit die wichtigste Vorbereitung nicht die Frage „Was ist die Immobilie wert?", sondern „Welcher Termin ist das und welche Grenzen gelten heute?". Bei komplexen Rangverhältnissen in Abteilung III lohnt sich anwaltliche Prüfung vor dem Termin — nach dem Zuschlag ist die Entscheidung bindend.